Merkezi ısıtma ne zaman zorunlu, kalorimetre ve pay ölçer takmak gerekli mi, 15 °C kuralı nereden geliyor, kat malikleri hangi kararı hangi çoğunlukla alır, kazan dairesinde hangi bakım şart? Kanun ve yönetmelik maddeleriyle, sade bir dille.
Sık aranan “merkezi sistem yönetmeliği” adında tek bir metin yoktur. Merkezi ısıtmalı bir binadaki kurallar beş ana metne dağılmıştır: 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, Binalarda Enerji Performansı (BEP) Yönetmeliği, ısınma ve sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik, Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Kazan dairesinin bakımı için ayrıca hava kirliliği mevzuatı devreye girer.
Bu sayfada her kuralın hangi metinde yazdığını ve sizin için ne anlama geldiğini özetledik. Faturanın nasıl bölündüğünü ısı gider paylaşımı, sistemin nasıl çalıştığını merkezi sistem nedir? rehberimizde bulabilirsiniz.
| Metin | Merkezi ısıtmalı bina için düzenledikleri | Künye |
|---|---|---|
| 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu | Merkezi ısıtmalı binalarda ısı ve sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin tüketime göre paylaşımını sağlayan sistemler (md. 7/1-c); mevcut binalar için geçiş süresi (geçici md. 6) | RG 02.05.2007/26510 |
| Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği | Yeni binalarda merkezi ısıtma zorunluluğu (md. 13/3), bağımsız bölümlerde sıcaklık kontrolü ve ısı merkezinde iç ve/veya dış hava sıcaklığına bağlı kontrol (13/5), tüketime göre paylaşım (13/7), en az 15 °C (14/9), yıllık bakım ve baca gazı analizi (14/2), sistem dönüşümünde proje (5/6), enerji kimlik belgesi | RG 05.12.2008/27075; son değişiklikler RG 24.06.2025/32936 ve 16.05.2026/33255 |
| Isınma ve sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik | %30 ortak pay ve %70 tüketim payı (md. 8), termostatik vana (5/5), en az 15 °C (5/6), gider paylaşım belgesi (5/7), arızalı ya da okunamayan sayaç (md. 11) | RG 14.04.2008/26847; son değişiklik RG 08.07.2019/30825 |
| Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği | Kalorimetrelerin beş yılda bir periyodik muayenesi, başvuru dönemi, muayene muafiyeti | RG 06.07.2018/30470 |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | Ortak giderlere katılma (md. 20), kurul kararları ve itiraz (md. 30, 33), yöneticinin görevleri (md. 35), işletme projesi (md. 37), ısı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü (md. 42) | RG 02.07.1965/12038; son değişiklik 2026 (7579 sayılı Kanun) |
| Bakanlık genelgeleri (2022/17, 2024/5) | Merkezi ve bölgesel ısıtma sistemlerinin bireysel sisteme ya da katı yakıta dönüşümü | Genelge 2024/5, 24.09.2024; tam metnine kamuya açık kaynaklarda ulaşamadık, özet: Bakanlık sunumu 28.04.2026 |
| Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği | 30 kW üzerindeki gaz yakıtlı kazanlarda yıllık bakım, baca temizliği ve baca gazı ölçümü (md. 17, 21) | RG 13.01.2005/25699; son değişiklik RG 16.09.2026/33372 |
Metinlerin güncel hâllerine Kaynaklar bölümündeki bağlantılardan ulaşabilirsiniz. Bu özet 24 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır.
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre yapı ruhsatına esas yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzerinde olan yeni binalarda merkezi ısıtma sistemi yapılır. Bu binaların ısıtma tesisatı tek kolon hattıyla projelendirilir; her bağımsız bölümde ısı sayacı kullanılabilmeli ve sayaçlar dairenin dışında kalmalıdır.
Kural zaman içinde değişti: 2008’deki ilk metinde eşik, toplam kullanım alanının 1.000 m²’den büyük olmasıydı; 2010’da 2.000 m²’ye çıkarıldı. 24.06.2025 tarihli değişiklikle ölçüt “yapı inşaat alanı” oldu ve TS 825’teki 1. derece gün bölgesinde (en sıcak bölge) yer alan binalarda bu hükmün uygulanmayabileceği eklendi. Değişiklik 30.06.2025’te yürürlüğe girdi.
Hüküm yeni binalar içindir ve daire sayısına değil alana bakar. Mevcut bir binanın ısıtma sistemini değiştirmek ise kat malikleri kararı ve yapı kullanma izni veren idarenin (genellikle belediye) onayladığı uygulama projesi ister. Merkezi sistemden bireysel sisteme dönüşümde ayrıca Bakanlığın 2024/5 sayılı Genelgeye ilişkin sunumunda bu dönüşüme izin verilmeyeceği belirtiliyor; ayrıntılar aşağıda ve merkezi sistemden kombiye geçiş rehberimizde.
Kaynak: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, güncel konsolide metin.
5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda merkezi ya da lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlerin kullanılmasını ister. Kanun yürürlüğe girmeden önce var olan binalar için bu hüküm beş yıl ertelenmişti; yani mevcut binalarda yükümlülük 02.05.2012’den beri uygulanır. BEP Yönetmeliği md. 13/7 aynı kuralı tekrarlar.
Kanun “ısı pay ölçer” ya da “kalorimetre” demez; ölçüm sistemini tarif eder. Bakanlığın sitesinde yayımlanan kılavuza göre ısı sayaçları (kalorimetre) kollektörlü tesisatta kullanılır; ısı pay ölçerler ise çok kolonlu tesisatta, gerektiğinde tek kolonlu tesisatta da kullanılabilir. Paylaştırma yönetmeliği de bağımsız bölümlerin tüketiminin ölçülmesini ister ve sakinlerin ölçüm cihazlarına müdahale etmemesini şart koşar.
Yaptırım: Kanunun ceza maddesinde (md. 10) ölçüm sistemi kurmamaya bağlanmış bir idari para cezası yoktur; kanundaki yaptırım, kurala aykırı projelerin onaylanmamasıdır. Mevcut binalardaki anlaşmazlıklar kat mülkiyeti hukuku içinde çözülür. Binanız için kesin bir değerlendirme gerekiyorsa bir hukukçuya danışın.
Merkezi ısıtmada toplam ısıtma giderinin %70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine, %30’u ise ortak alanlar, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri için dairelerin kapalı alanına göre paylaştırılır (md. 8). Bölgesel ısıtmada ortak pay %20’dir. Tüketimi ölçülemeyen dairede önceki dönem ya da benzer dairelerin tüketimi esas alınır (md. 11).
Ölçümleri yapıp gider paylaşım belgesini düzenleyebilecekler yönetmelikte sayılmıştır: bina sahibi, yönetici ya da yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketi ve bölgesel ısı dağıtım şirketi. Belgede okumalar, hesap tablosu ve son ödeme tarihi gibi bilgiler yer alır; özet bildirim bina girişinde en az üç gün asılır.
Hesabın adım adım örneğini ısı gider paylaşımı rehberimizde verdik. Referans Enerji, Bakanlıkça yetkilendirilmiş ölçüm şirketidir (Belge No: 89); okuma ve paylaşım hizmetimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
Isı sayaçlarının (kalorimetre) periyodik muayene süresi beş yıldır; damgalandığı yıl birinci yıl sayılır. Başvuru, süresi dolduğu yılı izleyen yılın Ocak–Şubat aylarında yetkili servislere yapılır. 1 Ocak 2024’ten beri, paylaşımın ticari amaç gütmeden yalnızca kat malikleri arasında yapıldığı binalarda muayene muafiyeti alınabilir. Bunun için kat malikleri kurulu kararıyla il müdürlüğüne dilekçe verilir ve muafiyet yazısı alınır; kurul kararı tek başına muafiyet sağlamaz.
Muayene yükümlülüğüne uyulmaması 3516 sayılı Kanun’a göre idari para cezası gerektirir. Takvim, 2026 ücretleri ve muafiyetin şartları için kalorimetre muayenesi sayfamıza bakın. Isı pay ölçerler ölçü aleti olarak muayeneye tabi değildir.
İnternette rastlanan “kalorimetre 10 yılda bir kalibre edilir” bilgisinin Türkiye mevzuatında karşılığı yoktur; 10 yıl çoğu zaman cihazın pil ömrüdür. “2027’ye kadar uzaktan okuma zorunlu” bilgisi ise AB Enerji Verimliliği Direktifi’ne aittir; Türkiye’de böyle bir zorunluluk getiren bir düzenleme bulamadık. Türkiye’de ısı sayaçlarının periyodik muayene süresi beş yıldır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kalorifer daireleri ve her dairenin kendi bölümü dışındaki ısıtma tesisatı ortak yerdir (md. 4). Isıtmayla ilgili başlıca kararlar ve gereken çoğunluklar:
| Konu | Gereken karar | Dayanak |
|---|---|---|
| Isı yalıtımı (mantolama) | Bir kat malikinin isteği üzerine, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu | md. 42 |
| Isıtma sisteminin yakıt dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu. Merkezi sistemin katı yakıta dönüştürülmesine Bakanlık sunumuna göre izin verilmiyor (Genelge 2024/5). | md. 42; Genelge 2024/5 |
| Bireysel sistemden merkezi sisteme geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | md. 42 |
| Merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu; toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda oybirliği. Ayrıca onaylı uygulama projesi gerekir; Bakanlığın 2024/5 sayılı Genelgeye ilişkin sunumunda bu dönüşüme izin verilmeyeceği belirtiliyor. | md. 42; BEP md. 5/6; Genelge 2024/5 |
| Yukarıdaki işlerin giderleri | Arsa payı oranında | md. 42 |
| Isınma sezonu, kazanın çalışma saatleri | Yönetim planı ya da kurulun oy çoğunluğuyla kararı | md. 28, 30 |
| Yıllık işletme projesi (bütçe) | Kat malikleri genel kurulunda onay; geçici projede artış sınırı | md. 37 (2026 değişikliği) |
Hukukçuların yaygın yorumuna göre buradaki çoğunluk, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK md. 33). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; süreyi kaçırmamak için arabulucuya bu süreler dolmadan başvurun.
Tek bir kat malikinin kendi başına merkezi sistemden ayrılmasına imkân veren bir hüküm yoktur; ortak yerlerde değişiklik için md. 19’daki rıza şartları da aranır. Bu konuyu merkezi sistemden kombiye geçiş rehberimizde ayrıntılı anlattık. Mantolama kararı için mantolama rehberimize bakın.
1 Eylül 2023’ten beri kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7445 sayılı Kanun). Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine gidilir.
Kazan dairesinde faturayı düşüren önlemler için kazan dairesinde tasarruf rehberimize bakın.
Mevcut binalar için enerji kimlik belgesi yükümlülüğü 5627 sayılı Kanun’a göre 02.05.2017’den beri uygulanır. Belge düzenlendiği tarihten itibaren 10 yıl geçerlidir ve 2022’den beri binanın tamamı için hazırlanır; daire bazında belge düzenlenmez. Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1.000 m²’den küçük olan binalar için belge zorunlu değildir.
Yönetmelik, satış ve kiralama işlemlerinde EKB düzenlenmiş olması şartını arar. Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün talimatına göre 01.01.2020’den beri tapuda belgenin ibrazı istenmemekte, tarafların beyanı alınmaktadır. Bu nedenle “EKB yoksa ev satılamaz” ifadesi uygulamayı doğru yansıtmaz.
| Kim? | Başlıca sorumlulukları |
|---|---|
| Kat maliki | Isınma payını ve ortak giderleri ödemek; ölçüm cihazlarına müdahale etmemek ve okumaya izin vermek; vanaları 15 °C’nin altına indirmemek; kurul kararlarına uymak |
| Kiracı | Kat maliki ile birlikte gider payından sorumlu (kira miktarıyla sınırlı); ölçüm cihazlarına müdahale etmemek; daireyi el değiştirirken ara okuma yaptırmak |
| Yönetici | Kurul kararlarını uygulamak; işletme projesini hazırlamak; kazanın bakımını ve baca gazı analizini zamanında yaptırmak; sayaç muayenesini zamanında organize etmek (yönetmelik muayeneyi “kullanıcı”ya yükler); giderleri toplamak ve paylaştırmak ya da paylaştırmayı yetkili şirkete yaptırmak |
| Kat malikleri kurulu | Isınma sezonu ve saatleri, işletme projesi, mantolama ve sistem dönüşümü gibi kararları almak |
| Yetkilendirilmiş ölçüm şirketi | Tüketimleri okumak, yönetmeliğe uygun paylaşımı yapmak, gider paylaşım belgelerini düzenlemek |
| Yetkili servis ve bakım firmaları | Kalorimetre muayenesi; kazan bakımı, baca temizliği ve baca gazı ölçümü |
| Yaygın ifade | Mevzuata göre |
|---|---|
| “2.000 m² üstündeki her binada merkezi sistem zorunlu.” | Kural yeni binalar içindir (BEP md. 13/3); 30.06.2025’ten beri yapı inşaat alanına bakılır ve en sıcak derece gün bölgesi istisnadır. |
| “Pay ölçer taktırmayan apartmana para cezası kesilir.” | 5627 sayılı Kanun’un ceza maddesinde böyle bir para cezası yoktur; yaptırım projelerin onaylanmamasıdır. Yükümlülük ise vardır. |
| “15 derecenin altına düşen daireye devlet ceza keser.” | Yönetmeliklerde sakine yönelik bir para cezası yoktur. Bazı binalar kurul kararıyla asgari tüketim yansıtır; ayrıntılar: peteği kapatmanın cezası. |
| “Kazanlar 20 yılda bir değiştirilmek zorunda.” | Bu hüküm 2010’da yürürlükten kaldırıldı. |
| “Kalorimetre 10 yılda bir kalibre edilir.” | Türkiye’de ısı sayaçlarının periyodik muayene süresi beş yıldır. |
| “EKB yoksa daire satılamaz, kiralanamaz.” | Yönetmelik belge şartı arar, ancak tapuda 2020’den beri belge değil beyan alınmaktadır. |
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; bir karar almadan önce metinlerin güncel hâllerini kontrol edin ve gerekirse bir hukukçuya danışın. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Ölçüm sistemi kurulumu, yönetmeliğe uygun okuma ve paylaşım, muayene takvimi ve uzaktan okuma: Bakanlık yetkili 89 numaralı ölçüm şirketi olarak tek elden.