Merkezi sistemden çıkıp kombi taktırmak mümkün mü? Tek daire ayrılabilir mi, kaç kat malikinin onayı gerekir, hangi izinler ve proje şart, hangi maliyet kalemleri çıkar? Kanun maddeleri ve güncel idari düzenlemelerle anlattık.
Tek daire olarak hayır. Bina olarak Kat Mülkiyeti Kanunu dönüşüme imkân tanır; ancak Bakanlığın 2024/5 sayılı Genelgesine ilişkin sunumunda merkezi sistemlerin bireysel sisteme dönüşümüne izin verilmeyeceği belirtiliyor. Bu yüzden bina olarak geçişe karar vermeden önce il müdürlüğünden yazılı görüş alın. Kazan dairesi ve ısıtma tesisatı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerdir. Bir kat malikinin kendi başına merkezi sistemden ayrılıp dairesine kombi taktırmasına imkân veren bir hüküm yoktur; ortak giderlere katılma yükümlülüğü de sürer.
Binanın tamamının bireysel sisteme geçmesi ise kanunda öngörülmüştür: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerindeki binalarda ise oybirliğiyle karar alınır (KMK md. 42). Karardan sonra yapı kullanma izni veren idarenin (genellikle belediye) onayladığı bir uygulama projesi gerekir (BEP Yönetmeliği md. 5/6).
Bunlara ek olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2024/5 sayılı Yakıt ve Yakma Sistemleri Hakkında Genelge’ye ilişkin Bakanlık sunumunda, ısıtma amaçlı bölgesel ve merkezi yakma sistemlerinin bireysel yakma sistemine dönüşümüne izin verilmeyeceği belirtiliyor. Genelgenin tam metnine ulaşamadığımız için binanızdaki uygulamayı mutlaka il müdürlüğünden ve gaz dağıtım şirketinden teyit edin.
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kalorifer daireleri ve her dairenin kendi bölümü dışındaki ısıtma tesisatı ortak yerdir (md. 4). Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ya da tesis yaptıramaz (md. 19). Isıtma sisteminin merkezi sistemden bireysel sisteme dönüşümü de kat malikleri kurulu kararına bağlıdır (md. 42).
Dairesine izinsiz kombi taktıran malik, gider payından da kurtulmaz: kanuna göre kat maliki ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da onlardan yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (md. 20). Ayrıca kombi için daire içi doğalgaz projesi ve ayrı abonelik gerekir; proje ve tesisat sertifikalı firmalarca yapılır ve dağıtım şirketinin onayına bağlıdır.
Daireniz yeterince ısınmıyorsa ya da faturanın adil bölünmediğini düşünüyorsanız, çözüm çoğu zaman sistemden çıkmak değil, sorunun kaynağını düzeltmektir. Bkz. merkezi sistemde kalarak çözüm.
Merkezi sistemde daireler en az 15 °C’de tutulmalıdır. Peteği kapatan daire ortak payı ödemeye devam eder ve ısısının bir kısmını komşularından çeker. Ayrıntılar: Peteği kapatmanın cezası var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu md. 42’ye göre ısıtma sisteminin merkezi sistemden bireysel sisteme ya da bireysel sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinden birinin isteği üzerine kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerindeki binalarda merkezi sistemden bireysel sisteme dönüşüm için oybirliği gerekir. Bu işlerin giderleri arsa payı oranında ödenir.
| Bina | Merkezi → bireysel (kombi) | Bireysel → merkezi | Giderler |
|---|---|---|---|
| Toplam inşaat alanı 2.000 m²’nin altında | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzerinde | Oybirliği | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
Hukukçuların yaygın yorumuna göre burada aranan çoğunluk, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. 2022’de oybirliği şartının kaldırılması için Meclis’e bir kanun teklifi sunulmuştur; bu sayfanın güncellendiği tarihte yasalaştığına dair bir kayda ulaşamadık.
Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK md. 33). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; süreyi kaçırmamak için arabulucuya bu süreler dolmadan başvurun. Kanunun diğer ısıtma kuralları için merkezi sistem yönetmeliği rehberimize bakın.
Uygulama projesi: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği md. 5/6’ya göre mevcut binalarda kazan değişikliği ya da ferdi, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemleri arasında dönüşüm için uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanma izni veren idare (genellikle belediye) tarafından onaylanır. Yönetmelik dönüşümü yasaklamaz, onaylı projeye bağlar.
Çevre mevzuatı: Bakanlığın 14.12.2022 tarihli 2022/17 sayılı genelgesi, bölgesel ya da merkezi ısıtma sistemlerinin bireysel sistemlere dönüşümü taleplerinin Mahalli Çevre Kurulu’nda görüşülerek karara bağlanmasını istemişti. 2024/5 sayılı Yakıt ve Yakma Sistemleri Hakkında Genelge 24.09.2024’te yayımlandı. Bakanlığın 28.04.2026 tarihli sunumunda genelgenin içeriği şöyle özetleniyor: “ısıtma amaçlı bölgesel/merkezi yakma sistemlerinin katı yakıta ya da bireysel yakma sistemine dönüşümüne izin verilmeyeceği”.
Genelgenin tam metnine ve hangi tesisleri kapsadığına kamuya açık kaynaklarda ulaşamadık. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararı almadan ya da proje hazırlatmadan önce ilinizdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne ve doğalgaz dağıtım şirketine yazılı olarak danışmanızı öneririz.
İl müdürlüğü ve gaz dağıtım şirketiyle görüşülür; binanın toplam inşaat alanı, baca imkânları ve tesisatın durumu incelenir.
Kanundaki çoğunlukla karar alınır ve karar defterine işlenir; yetkili kişi ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılacağı yazılır.
Isıtma sistemi dönüşümünün uygulama projesi hazırlanır ve yapı kullanma izni veren idareye onaylatılır (BEP md. 5/6).
Daire içi doğalgaz tesisatının projelendirilmesi ve yapımı dağıtım şirketinin sertifikalı firmalarına yaptırılır; abonelikler dairelere bağlanır.
Her daireye cihaz ve atık gaz bağlantısı yapılır. Yapı inşaat alanı 250 m² ve üzerindeki bireysel gaz ısıtmalı binalarda yoğuşmalı ya da entegre ekonomizerli cihaz zorunludur (BEP md. 13/4).
Kazan dairesinin devreden çıkarılması, ortak alanların ısıtılması ve mevcut kolonların durumu projeye göre çözülür; son okumalarla merkezi sistemin paylaşımı kapatılır.
Tek bir “daire başı maliyet” rakamı yanıltıcı olur; tutar binanın yapısına, daire sayısına, baca çözümüne ve seçilen cihaza göre çok değişir. Teklif alırken aşağıdaki kalemlerin her birinin ayrı ayrı yazılmasını isteyin.
İki sistemin genel karşılaştırması için Merkezi sistem mi kombi mi? bölümüne bakın.
Kombiye geçmek isteyenlerin çoğu aslında üç şeyden şikâyetçidir: faturanın adil bölünmemesi, evin yeterince ısınmaması ya da ısınmayı kontrol edememek. Bunların her birinin merkezi sistem içinde bir çözümü vardır.
Kalorimetre ya da ısı pay ölçerle her daire tüketimine göre öder; ısıtma giderinin %70’i ölçüme göre bölünür. Paylaşım nasıl yapılır?
Doğru ayarlanmış termostatik vanalarla her oda istenen sıcaklıkta tutulur. Termostatik vana
Hidrolik dengeleme, gerekirse dikey tesisatın kalorimetreli yatay sisteme ya da kat istasyonlu sisteme dönüştürülmesi. Tesisat dönüşümü
Dış hava kompanzasyonu, bakım ve doğru ayarlarla binanın toplam faturası düşer. Kazan dairesinde tasarruf
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Karar almadan önce yönetim planınızı, kanunun güncel metnini ve idarenin görüşünü kontrol edin; gerekirse bir hukukçuya danışın.
Isınmayan daireler, adaletsiz paylaşım ya da yüksek fatura: mühendislerimiz tesisatınızı yerinde inceler; ölçüm, tadilat-revizyon ve dikeyden yataya tesisat dönüşümü seçeneklerini maliyetleriyle anlatır. Keşif ücretsizdir.